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作家| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

不少城市，在取消公摊面积。

比如，河北张家口，取消了价钱为止，荧惑现房销售，缓缓鼓励步消公摊；

再比如，湖南衡阳，2025年起，商品房销售施行套内建筑面积计价。

2025年，行家是不是要告别公摊了呢？

随机全部，然而这事儿吵了好多年，取消公摊也确乎是妥当了耗尽者的诉求。

然而，这事儿其实也一直很纠结。为啥呢？

公摊面积内部的电梯井、楼梯、走廊、过说念、门厅等，其实一直以来，是管事整栋楼的，淌若公摊面积减弱，那么例必群众区域的面积减弱。

走廊窄了，电梯小了，环境一拥堵，就等着跟邻居吵架吧，谁也别思消停。

然而，有些开采商的公摊确乎有些离谱，比如，前两年有“公摊刺客”，一套74平米的屋子，最终的套内建筑面积，唯有40平，公摊率达到46%，房价近一半，皆付了公摊的钱，其实等于耗尽者在消化开采商的老本。

问题一直在那儿：公摊面积的区域是不成取消的，那么无非等于把计费的区域变化一下，总价不变的前提下，单价变化属于“背着抱着一般千里”。

靠公摊处理房价，不治标也不治本。

但其实，开采商为了卖房，其实早就换套路了。

不少开采商在推“零公摊”，以至“负公摊”。

啥情理呢？

等于通过建筑蓄意，让耗尽者大概获得更多的空间和面积，从而提高得房率，来对消公摊带来的套内面积损耗。

举个例子。

2013年，北京市发布《北京市住宅外部蓄意导则》，给建筑蓄意加了好多条条框框，其中最引东说念主包涵的一条是，高层住宅不得建立开敞式阳台。

固然是导则，但也算是强制性条目，开采商也没法解放阐扬了，于是干脆，就取消了，天然，自后也就很难再买到带阳台的屋子。

不让建开敞阳台，是为了精明违建，然而问题也来了，得房率统统下滑，80%的得房率，就照旧算很高了。

本年，战术就变了，11月份，北京发布了新的《北京市高品性商品住宅蓄意导则》，当年强制性的“不得建立”，也酿成了“荧惑在多层住宅建立开敞性阳台”。

而这个时分，卖房从蓄意阶段，就运行酿成“搏斗”了，不少晚动工的神态干脆，“推倒重建”，径直按新圭表来蓄意，来提高竞争力，天然是得房率高的神态，更好卖了，

咋终了呢？阳台、飘窗、确立平台。

比如北京某神态，其某户型房本面积约莫107㎡，然而在蓄意阶段，它的主卧、次卧以及对应的卫生间，作念大飘窗，而在客厅建立开敞阳台，并建立多个确立平台。

最终，这套屋子，不动产证纪录面积，107㎡（按25%公摊算，套内80㎡，公摊27㎡）；计费计税面积，107㎡；骨子的可愚弄面积，135㎡。

浅易测度一下，跟房本面积比，得房率接近130%；跟套内建筑面积比，接近170%。

天然，内部可能还有一些水份，然而从居住来看，空间和舒欺压是大大进步的。

关于开采商来说，多建个阳台，无非是多花极少施工老本，然而“半卖半送”、“得房率130%”，说出去有面，屋子也更好卖。

当今流行的叫法，叫作念第四代住宅。

这个成见也挺故情理，中枢是庭院、花圃入户、大飘窗、大阳台、低公摊，从多样后果图来看，是一种“绿色建筑”。

国外上的例子，看起来也很赛博一又克。

意大利米兰垂直丛林（图片截取自@Stefano Boeri Architetti）

这事儿吧，非论是开采商炒作成见，照旧改日趋势，目下来看，我们随机完好意思这么搞，然而大阳台、低公摊，确乎很受宽待，我们的住宅蓄意也在向这个形状逼近，尤其是计容面积，宽松了不少。

广州：荧惑建立多功能主景不雅阳台，唯有一半计入容积率，畴昔占套内面积比例不卓越15%，当今放宽到了20%-25%，以至还有不计容花池。

长沙：阳台按1/2计入建筑面积，占套内比例可到20%，因城市景不雅风貌原因需要闭塞的阳台，亦然1/2计容；飘窗可与房间等宽，出挑不超0.8米；确立平台不大于4㎡/户，不计入面积。

合肥：进深不大于2.4米的阳台，占套内面积不卓越20%，不管闭塞与否，皆按1/2计容；

谁能思到，领先干掉公摊的，是大阳台。

改日，房企除了卷价钱外，也运行卷蓄意了，毕竟，向外蔓延，可操作的空间照旧很大的。

在新战术的加执下，新址的得房率会越来越高。

天然，这中间可能也会出现被“卷死”的受害者，那等于存量的二手房，或者说老破小。

当同区域的住房得房率越来越高，老破小的竞争力就会越低，而当这些屋子以二手房的姿态入市，那么同区域的二手房，可能会迎来一波贬值潮。

毕竟，75%的得房率和100%得房率，极少也不难选。