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　　经济不雅察网 记者 田国宝 2月11日，北京市向阳区三间房D区棚户区改变地块经过100多轮争夺，最终被中国金茂和保利发展（600048）调和体以87.3亿元得回，溢价率10.5%。这是2025年以来，北京成交的第7幅宅地。

　　2月8日，郑州市金水区一幅宅地经过255轮竞拍，最终被中海地产以10.9亿元竞得。该幅地盘以87.5%的溢价率创下郑州2021年以来宅地溢价记载，为止目下，它亦然2025年寰宇成交溢价率最高的宅地。

　　某地产央企的一位投拓东谈主士告诉经济不雅察报，2024年四季度，一二线城市的房地产商场渐渐止跌企稳，部分房企延续加大拿地力度。

　　中指院的数据暴露，2025年1月，寰宇TOP100房企拿地金额同比加多41.4%，其中TOP30房企拿地金额同比加多186%。

　　该投拓东谈主士说，当楼市企稳，以及战术对商场兜底成为房地产行业共鸣，房企迟缓复原拿地关怀，带动地盘商场回暖；地盘商场回暖又带动了各方对房地产行业的信心和预期。两者相互作用下，房地产商场有望筑底。

　　但他也承认，目下断言地盘商场回暖为前锋早，一方面因为地盘成交量和溢价率高潮只出当今部分一二线城市，并非深广欢娱；另一方面，拿地房企以少数头部央国企为主，大齐房企仍在不雅望。

　　暖意出现

　　北京三间房地块于2024年底挂牌，苏强第一时间就关注到地块信息，并开动筹备报名参拍。该地块由三幅地块组成，其中两幅为住宅用地，一幅为幼儿园用地，建筑面积17.3万平素米，起拍价79亿元，折合楼面价4.6万元/平素米。

　　苏强是一家国有房企北京区域的投拓东谈主士，据他先容，金茂保利调和（002037）体对三间房地块志在必得，但由于竞争强烈，最终地块以10.5%的溢价率成交，楼面价升至5.1万元/平素米。

　　三间房地块紧邻地铁6号线褡裢坡站，地块相近的二手房挂牌价深广在4.5万元/平素米独揽，实质成交价浮动在4万元/平素米险阻。是以，三间房地块也成为比年北京少有的“面粉贵过面包”的地块。

　　三间房地块与保利发张开导的玺悦向阳神色相距不远，玺悦向阳售价在8.3万元/平素米，目下依然售罄。苏强合计，保利和金茂互助开导，翌日神色去化不是问题，但思要盈利很难，更多是为了“养团队和跑销量”。

　　比年，北京住宅用地的成交溢价率一直保捏在15%以内，2025年以来，多个地块的溢价率超出这一比例。1月，海淀区朱房四街两幅宅地经过强烈竞价，一幅被建发地产以90.4亿元得回，溢价率25%；另一幅被华润招商中铁调和体摘得，溢价率17.3%。

　　凭据北京市规自委统计数据，2025年1月1日至2月12日，北京累计成交7幅地盘，联想成交385亿元，暂时位居寰宇主要城市之首，这一成交金额也升迁2024年同期北京地盘商场的水平。

　　2025年地盘商场出现暖意的不仅是北京。1月6日，杭州钱塘区一幅地盘被中海地产以44.9亿元拿下，溢价率59.8%；1月16日，深圳龙岗龙城街谈地块被中海地产以30.7亿元得回，溢价率70.4%。

　　1月16日，杭州萧山区一幅宅地被滨江地产以28亿元摘取，溢价61.9%；1月24日，杭州钱塘区地块再次被滨江地产以54.6亿元夺得，溢价率71.3%；1月26日，绿城在杭州钱塘区以20.1亿元得回一幅宅地，溢价率41.5%。

　　2月8日，中海地产以10.9亿元得回郑州金水区地块，87.5%的成交溢价率，创下郑州2021年以来地盘溢价记载，也创下2025年以来寰宇主要城市宅地成交溢价记载。

　　同花顺（300033）数据暴露，郑州地盘商场最岑岭在2018年，地盘成交金额高达1383.4亿元，而后一起下滑，2024年全年地盘成交金额降至268.6亿元。2024年底，郑州北龙湖溢价成交两幅宅地，地盘商场首现复苏迹象。

　　经济不雅察报采访多个房企东谈主士获悉，这一轮地盘商场回暖呈现以下几个性格：

　　第一，2025年以来，地盘商场回暖主要调和在部分一二线城市，TOP10房企在京津冀区域拿地金额达到309亿元。上海等城市由于供地节拍等原因，2025年以来地盘商场成交量相对较小。

　　第二，拿地企业以央国企为主，1月，招商蛇口（001979）拿地金额达到126亿元，华润置地拿地金额达到124亿元；此外，中海地产、保利发展和建发地产等房企拿地也较为积极。民营房企中，唯有滨江地产在杭州地盘商场较为活跃。

　　第三，部分城市中枢区的优质量块竞争强烈。北京、深圳、杭州、郑州等地的多个地块溢价率升迁20%，部分地块的溢价率致使升迁70%、80%。2024年同期，地盘商场举座较为无为。

　　供需重构

　　在苏强看来，2025年开年，部分城市地盘商场呈现回暖迹象，与2024年四季度以来一二手房成交量高潮有平直关连，同期也意味着部分房企对房地产商场的信心和预期开动设立。

　　苏强分析，开导商对房地产商场预期阅历了几个阶段。

　　第一阶段，2021年下半年，在三谈红线、疫情等多重身分影响下，房地产成交开动大幅下滑，房企深广对翌日商场信心不足，开动专门志的减少拿地。同花顺数据暴露，2020年和2021年，寰宇地盘成交金额升迁千亿的城市均有20个，到2022年下降至10个。

　　第二阶段，2023年疫情实现后，业界深广合计，由于之前积压的需求较多，翌日房地产商场会迎来一波上行行情。部分房企开动加大拿地力度。但2023年四季度和2024年二季度房地产贯穿下行，拿地房企深广濒临较大的去化和盈利压力。

　　第三阶段，2023年拿地受挫后，房企开动克制拿地冲动，除了北京、深圳、上海和杭州等少数城市外，大齐城市地盘成交金额大幅下降。2024年，寰宇地盘成交金额升迁千亿的城市仅剩下4个。

　　第四阶段，跟着2024年四季度部分一二线城市住宅成交量高潮，房价迟缓止跌企稳，加上地盘资本下降，一些央国企开动加大拿地力度。金地等民营房企也开动在地盘商场寻找投资契机。

　　上述央企投拓东谈主士告诉经济不雅察报，2024年地盘商场深广不景气，部分城市为了保证地盘出让金收入，开动将手中优质量块投放商场，“个别地盘要流量有流量，要利润成心润，头部房企笃定要抢的”。

　　在上述央企投拓东谈主士看来，2021年下半年以来，除了滨江地产等少数房企外，大齐民营房企暂停拿地，央国企也减少拿地；2023年下半年起，头部央企也开动克制拿地冲动。是以大齐房企有补充土储的需要。

　　同花顺数据暴露，为止2024年6月底，中海地产的地盘储备不足2021年岑岭期的一半；华润置地的土储面积也较岑岭期下降20%独揽；近两年，招商蛇口、保利发展、万科等房企新增土储面积唯有岑岭期的异常之一独揽。

　　“开导商最忌讳的是，商场好转了莫得货可卖。”苏强说，是以一些房企会去冒险拿地，要是错判了时局，就当是养团队了，而一朝错过了一波上行行情，很容易被敌手甩在死后。

　　跟如故不跟

　　国度统计局数据暴露，2024年寰宇商品房销售面积97385万平素米，同比下降12.9%，降幅较2024年上半年的19%进一步收窄，但仍不足2023年。从单月来看，10月商品房成交面积开动环比大幅加多；但2025年1月，由于春节假期影响，成交进一步放缓。

　　苏强合计，2024年三季度从中央到场所出台了一系列利好楼市的战术，使得房地产商场渐渐止跌回稳。天然翌日上行的空间不大，但着落的空间雷同不大，“要是延续下行，瞻望还会出台利恋战术”。

　　苏强与房地产同业交流时发现，环球对翌日的预期较为一致，即在政府救市战术动作兜底的情况下，翌日一段时间内，房地产出现大幅波动的可能性相对较小，这一预期为房企拿地提供了较为充分的事理。但并非什么城市齐不错投资，兼并个城市也并非什么地齐不错拿。在他看来，房地产的投资逻辑发生了根人性变化，投资颗粒度需要细化到“一地一议”。

　　第一，苏强的公司把投资限制端正在一二线城市和部分长三角地区经济较为活跃的区县，原则上翌日投资的城市不升迁20个，其中10个独揽为深耕城市，另外10个城市凭据行情和需要无邪投资。

　　第二，对深耕城市每一个批次挂牌的地块进行分析、推演，采用稳当投资要求的地块，并为备选地块制定详备的投资筹谋。前期尽可能与场所政府关联部门换取地块的筹谋条目等看法。

　　第三，一个地块是否值得投资，领先看流量，即通过积年相近神色的去化情况，判断地块翌日的去化周期；其次看利润，凭据去化周期及利润为地块设定投资额上限。两个条目中，流量是前提，去化不好的地块，利润再高也不拿。

　　第四，在竞拍经由中，要是某个地块在政府层面已专门向房企，顽强不参与争夺，尽量幸免同业间的内讧。

　　上述央企投拓东谈主士告诉经济不雅察报，判断一幅地盘是否值得投资，底本的逻辑是浅易算个账，大差不差就不错拿地。但当今需要通预计虑，不仅要详备测算去化和投资薪金，还要考虑神色翌日面对什么客群，他们喜好什么屋子，哪种户型好卖。