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北京大学-林肯研究院

城市发展与地皮战略研究中心 刘威 2018年的“两会”时期，房地产税再次成为社会暖和的热门。两会之前，时任财政部长的肖捷发表著作冷漠了房地产税要治服“立法先行、充分授权、分步鼓励”的原则。两会时期，世界东说念主大预工委和财政部在新闻发布会上，除了再次明确房地产税立法的程度外，也提到了一些修订的细节，比如整合相干税种、合理缩短房地产在设立交游智商的税负等。同期，学者、媒体和公众也对中国房地产税修订冷漠了许多意见。咱们看到，在面前对于房地产税修订的考虑中，仍有一些基本问题未达共鸣，一些基本常识未能普及，径直影响房地产税修订的鼓励。 一、地皮公有制也不错征收房地产税 房地产税是按照商场评估价值       对房屋和地皮的保有征收的一种财产税。凭据我国《物权法》，国有地皮使用者对国度总共的地皮享有占有、使用和收益的权力。因此，国有地皮使用权是一项物权，是一类财产，不错征收财产税。何况，国有地皮使用者也不错成为房地产税的纳税东说念主。另一个方面，好多国度的房地产税收入用于当地全球做事支拨，而这些全球做事也成本化成为房地产价值的一部分。从这个角度看，房地产税是享受该地区全球做事的住户对全球做事的支付。因此，房地产税仅与总共者或使用者是否享受当地全球做事关系，而与其领有或使用的地皮产权类型无关。 在海外教学上，也有好多对公有地皮上的房地产征收房地产税的例子，如新加坡、以色列、澳大利亚、荷兰、瑞典、中国香港等。这些国度和地区都在其法律和轨制框架内配合了公有地皮使用权和房屋总共权之间的关系。在法律上，英国和英联邦国度时常将房地产税的纳税东说念主端正为房屋的占用东说念主（Occupier）。占用东说念主包括了领有东说念主和使用东说念主，通过这种表情将房屋的总共者和使用者都行为纳税东说念主。在中国香港地区，房地产税称为“差饷税”。其在纳税东说念主的界定上也使用占用东说念主的见地。何况香港地区的房地产税以年房钱评估价值计税，即从房地产商场房钱策划得到的价值。这种样式措置了地皮使用权与房屋总共权之间的矛盾，将地皮和房屋谐和按照房钱价值来计税。在其它国度和地区，如新加坡和好意思国的夏威夷州，法律端正国度或州政府领有的地皮及地上的建筑在再评估时按照皆备总共权对待。也等于说，在房地产税评估中，公有地皮上的房地产与独到地皮上房地产是一视同仁的。 二、地皮出让金和房地产税是方位政府全球做事资金的两个来源 从性质上说，地皮出让金和房地产税是两类政府收入。地皮出让金本色是一次性支付的地皮使用期内的地租——我国城市地皮罗致公有制，政府代表整体公民来向地皮使用者收取地租。房地产税则是方位政府的一项税收。 从功能上说，地皮出让金和房地产税有访佛之处。两者都是方位政府的收入，都用于方位政府财政支拨，但支拨鸿沟有区别。地皮出让金主要用于出让地块的前期开拓和拆迁抵偿。凭据财政部2015年的数据，这部分支拨面前还是占到地皮出让金收入的近80%。地皮出让金其余的部分主要用于城乡社区支拨，如农村农业、城镇设立、保险住房、诠释注解等。而房地产税从海外教学看主若是用于诠释注解、步骤、卫生、消防等基本频繁性全球做事支拨。 地皮出让金和房地产税是方位政府全球做事资金的两种不同来源。如果是住宅用地，地皮出让金是通过商场竞价决定的。其中既包含地皮使用者对刻下享受到的全球做事的支付，也包含对地皮改日升值的预期。这种升值的预期很大程度源于对改日全球做事的改善和增多的预期。房地产税是方位政府每年按照房地产商场评估价值一定比例征收的税收，凭据当年方位全球做事支拨水平细目。 方位全球做事融会过成本化成为房地产价值的一部分，全球做事水平的增多会带来房地产价值的增多。这是国表里好多学者考证的不雅点。从以前我国房地产商场的发展速率来看，地皮出让金中包含的对改日全球做事增多的预期总体上是低于执行全球做事的支拨的。这意味着方位政府还通过其他财政和税收收入来提供和改善方位全球做事，杀青了房地产价值的逼迫增多。在全球做事成天职摊机制上，公说念的作念法是享受全球做事带来的房产升值的东说念主来承担全球做事支拨，升值越多，纳税越多。而我国现行财税体制下，方位政府的税收以破钞智商税收为主，难以体现上述这种“基本全球做事-房地产升值-纳税”之间的对应关系。 因此，房地产税修订的艰苦性在于蜕变现行方位全球做事融资体系，使方位全球做事与税收之间的对应关系愈加爽朗，更好体现“受益原则”。同期，不错推敲将现行地皮出让金一次性征收改日许多年地皮房钱的表情改为“年租制”，参照房地产税的作念法，按照房地产评估价值的一定比例每年征收“年地租”。这么，地皮年地租和房地产税沿途，不错为方位政府建立一个踏实、可捏续、可预期的地皮和房地产收入体系。 三、房地产税修订的想法并非陋劣的“加税” 房地产税修订应当在调整现行房地产相干税收，清算分歧理收费的基础上进行。这少量在本年“两会”财政部长答记者问中也提到了。因此，房地产税修订将会推动房地产相干税收结构的调整，以及方位政府收入结构的调整，并非单纯的“加税”。 可能的修订和调整包括：一是归拢现行房地产保有智商税收，即房产税和城镇地皮使用税，开征房屋地皮一体评估征收的房地产税。二是缩短房地产交游智商税负，举例取消地皮升值税、城镇难得设立税及诠释注解费附加，缩短契税税率等。三是对房地产交游个东说念主所得税实行永诀化税率，参考永久成本利得税作念法，对永久捏有的房地产交游实行优惠税率。 四、房地产税并不是颐养房价的器具 由于房地产税是在我国房地产商场赶紧发展，房价快速高潮的配景下冷漠的，因此房地产税修订时常被赋予“调控房价”的期待。作为房地产保有智商税收，房地产税好像缩短房地产投资投契的赚钱空间，从而缩短投资和投契需求，减少房屋空置率，具有一定的颐养房价的功能，但毫不是颐养房价的器具。这少量在列国的教学中不错得到考证。仅有日本、韩国 等少数国度罗致保有智商房地产税收来颐养房地产商场，何况后果并不睬思，此外皮其他国度，并莫得此类器具。 注：日本罗致房地产保有智商税收扼制房地产商场泡沫，主要体面前两个税种。一个是1991年开征的地价税（1998年停征），另一个是1973年开征的相当地皮捏有税（2003年停征）。韩国罗致房地产保有智商税收扼制房地产商场泡沫，主要体面前2004年开征的抽象房地产捏有税。 五、“大都征收”如故“只征高端和多套”？ 征收房地产税是面对全部住房如故只面对高端住房和多套住房？这两种热议决策的背后，其实是对房地产税作用的不同认知和预期。“大都征收”决策偏重受益原则。“只征高端和多套”决策则偏重推崇房地产税颐养金钱分拨的作用。 从海外教学看，西洋一些房地产税轨制比较完善的国度，大多遴荐“大都征收”的作念法。公正至少包括三个方面。第一，在纳税东说念主税负较低的同期，政府可赢得可不雅的房地产税收入，即“宽税基，低税率”。第二，当地住户大都交纳房地产税同期赢得邃密的方位全球做事，在体现“受益原则”的同期减少住户对全球做事“搭便车”的风景。第三，房地产税用于方位全球做事，全球做事水平的进步也促进了房地产价值的增多，因此住户大都交纳房地产税也成心于形成“房地产税、方位全球做事与房地产价值”间的良性轮回。 虽然，“大都征收”的作念法也面对着一些挑战。第一是“大都征收”波及的纳税东说念主广宽，征收获本比较高。但跟着批量评估和征管时刻的发展，房地产税的征管成本正在缩短。第二是“大都征收”波及的东说念主群平日，如果征管步调不妥，艰苦必要的纳税的宣传，更容易引起纳税东说念主的抵拒。第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的风景，使部分中低收入东说念主群的税负过重。 在中国对于房地产税修订的考虑中，好多东说念主冷漠了“只征高端和多套”的决策。这种决策在上海和重庆两地的个东说念主住宅房产税试点中还是有所实践。其上风在于：第一，更多地推崇房地产税颐养家庭住房财产的功能。第二，纳税东说念主范围小，征收获本较低，公众反对较少。然则，这种决策使房地产税筹集财政收入的后果欠安，何况难以体现房地产税在“受益税”和方位全球做事融资方面的上风。 改日中国的房地产税修订，有必要在两种决策之间寻求均衡点。而“大都征收”的作念法愈加合乎房地产税作为方位税的特色，应行为为房地产税修订的最终贪图。一种可能的决策是，在房地产税推出的初期，通过设定一定的税基减免额来限度执行纳税东说念主的范围，尽可能减少公众的反对。跟着住房价值的当然高潮，合理限度税基减免额的调整幅度，杀青纳税范围的寂静扩大，最终杀青“大都征收”的贪图。 六、列国房地产税对住宅和低收入东说念主群有一定的税收减免 理思的房地产税应当是对总共房地产“一视同仁”，按照评估价值、谐和的税率来征收。然则现实中，简直总共征收房地产税的国度都对住宅假想了一些减免端正，还有一些国度对低收入东说念主群、残疾东说念主、老年东说念主等假想了异常的税收减免。主要想法是幸免个东说念主或家庭的房地产税包袱过重，保护住户基本住房权力。 列国对住宅和低收入等东说念主群的房地产税减免不错分红径直免税、截至评估价值、截至税率、截至纳税额四类。起初看径直免税的情况。一些国度对保险性住房免征房地产税。举例韩国和立陶宛，对政府领有的，出租给低收入东说念主群的保险性住房不征收房地产税。但也有好多国度并莫得对于保险性住房的免税，而是谐和按照商场评估价值来征收房地产税。这些国度的理念是保险性住房的住户与普通住房的住户通常享受全球做事，在房地产税上不应当有永诀。 第二类减免措檀越若是针对税基，也等于房地产评估价值来假想的，包括截至计税价值增长幅度，延迟评估价值更新的周期，对计税价值按一定比例减免等。在好意思国的一些州，对住宅的税基增长幅度竖立上限，举例佛罗里达州、伊利诺伊州等。在欧洲一些国度，政府多年不更新址地产的计税价值，末端是计税价值远低于商场水平。此外，好意思国一些州径直对房地产计税价值“打折”，举例端正房地产评估价值的75%作为房地产税的税基。对于税基的截至并不可灵验地杀青税负的缩短，因为税收总数是由税基和税率两个要素共同决定的。相悖，对于税基的截至更容易变成纳税东说念主之间税负的不公说念。 第三类减免步调是截至房地产税的税率。最典型的案例是好意思国加州，法律端正在职何情况下房地产税税率不得非凡1%。此外，在一些国度还对住宅竖立了较低的税率。举例在加拿大不列颠哥伦比亚省，住宅房地产税税率远低于工营业房地产。在新加坡，住宅房地产税税率低于其他类型房地产。 第四类减免步调是对房地产税纳税额进行减免。举例英国，对低收入东说念主群、残疾东说念主的房地产税纳税额实施扣减。对自住住宅也有一定的税额扣减。此外，好意思国好多州罗致“断路器”的作念法，将纳税东说念主收入的一定比例作为房地产税税额的上限。通过这么的作念法将房地产税减免与纳税东说念主收入估计起来。 对房地产税的减免和截至的确限度了房地产税的税负，也成心于减少纳税东说念主的反对。但其代价是公柔软遵循的失掉。起初，大面积的税收减免势必导致税收收入的减少，也阻止了受益税的原则，最终影响方位政府提供全球做事。其次，税收减免会变成纳税东说念主之间税负的不公说念，也会激发纳税东说念主行为的诬告。再次，税收减免步调越复杂，所需要的纳税东说念主信息也多，实践成本也越高。 因此，在中国的房地产税修订中，如果有必要罗致一定的税收减免步调，一定要限度减免的范围和鸿沟，尽可能减少诬告。 七、海外上对“房产贵，收入低”的老东说念主不错罗致脱期纳税的办法 房地产税是按照房地产商场评估价值来计税的，然则自住的房产自己并不产生现款流，而是需要纳税东说念主从个东说念主其他收入中来支付，这就可能变成房产价值与现款收入的不匹配。典型的例子是在城市中心区居住的老年东说念主家庭。他们的房屋是在年青时刻购买的，跟着房屋价值的逼迫增长和城市的发展，其房屋的评估价值可能很高。但在退休后，他们的收入水平有比较大幅的缩短，这就变成了房地产税负过重的情况。如果皆备从商场角度推敲，这些老东说念主不错将居住的高价值房屋出租或出售，搬到房地产价值低一些的方位，减少房地产税支拨。然则如果推敲这些老东说念主的居住权力，方位政府并不可强制他们出售房产。何况，这些老东说念主并不是莫得支付房地产税的才调，因为他们领有的房产是有价值的，仅仅当期的现款收入无法支付房地产税。针对这种情况，好意思国、加拿大等一些国度就通过脱期纳税（Property Tax Deferral）的样式，既保险老东说念主的居住权力，又使政府不错赢得相应的房地产税。 陋劣来说，脱期纳税是指纳税东说念主不错央求推迟交纳一部分房地产税，在改日房屋出售或者承袭的时刻，一次性支付推迟交纳的税款。同期，方位政府会在央求脱期纳税的房产上附加一个税收扣押权（Tax Lien）。当房屋出售或承袭时，政府有权优先赢得相应的房地产税。脱期纳税是保险老年东说念主居住权力的一项步调，因此央求东说念主必须餍足一系列的条目，举例央求东说念主必须是老年东说念主，所央求的房屋必须是其主要居所，其可欺骗收入必须低于一定水对等等。 八、科技跨越将会极大缩短房地产税征管成本 比拟于其他税收，房地产税需要对辖区内全部房地产价值进行按时评估，何况要对渊博纳税东说念主来征收税款，因此其征管成本更高，难度也更大。跟着评估时刻的发展，房地产税的征管成本将会得到大幅缩短。 房地产价值的准确评估一直是房地产税征管的一个难点。连年来，房地产税的评估时刻杀青了冲破。策划机扶助批量评估（CAMA）时刻正在被越来越多的国度所罗致。该时刻的基答允趣是将房地产按照一定的特征和属性进行分类，对每一类房地产建立评估模子并细目评估参数，通过策划机的策划最终得到每一宗房地产的价值。比拟传统的个案评估，该时刻不错灵验进步评估遵循，确保评估末端的公说念性。 房地产税征管的另一个难点在于房地产信息的网罗。传统的作念法是，评估东说念主员需要到每一宗房地产进行现场查勘和测量。而面前，一些国度还是在使用航拍、无东说念主机、GPS定位等时刻来网罗房地产的信息，进步了数据网罗的遵循和准确度。 房地产税批量评估系统和基础数据库的建立主若是一次性的过问，每年按时难得的成本并不高。在列国实践中，方位政府通过一次性的投资，建立策划机扶助批量评估系统和数据网罗系统，房地产税的征管遵循和准确度得以进步，房地产税收入的增多远非凡系统设立的成本，同期还缩短了争议数目。 在中国，策划机扶助批量评估时刻还是有了多年的发展。批量评估时刻还是被用于契税征管，后果很好。何况，中国在无东说念主机航拍时刻等方面处于世界起初地位，不错说评估时刻和数据网罗的时刻还是不再是房地产税修订的梗阻。改日，中国要要点暖和的是尽快建立房地产基础数据库，难点是部门之间数据的分享以及个东说念主住房、收入等数据的网罗。这可能是房地产税修订需要要点措置的问题。           本文在发表于中国社会科学论坛（2018.1）的《中国房地产税修订需要表露的六个问题》一文基础上补充修改形成。北大-林肯中心刘志主任对本文的修改冷漠了宝贵意见。